Бізнес-план бізнес-центру: приклад

Сьогодні практично всі невеликі компанії працюють в орендованих приміщеннях і офісах, оскільки купувати окрему будівлю надто дорого і часто невиправдано. Саме тому відкриття бізнес-центру може принести його засновнику стабільний і постійний дохід. У цій статті ми розглянемо короткий бізнес-план відкриття бізнес-центру, розберемо перспективи, переваги і недоліки даної справи.


Невеликі офіси швидко розбирають в оренду

Вступ

Бізнес-центр – це приміщення, в якому розташовано кілька офісів різного розміру для їх здачі в оренду. При цьому компанії, які знімають подібні офіси, отримують цілий ряд переваг:

  1. Розташовані поруч один з одним офіси можуть співпрацювати один з одним, займаючи цілі ніші, недоступні раніше.
  2. У бізнес-центрах крім офісів обладнають ще й конференц-зали, які можна використовувати для проведення нарад, ділових зустрічей, презентацій. За них не потрібно платити окрему оренду (або платять всі офіси потроху).
  3. Подібні будівлі зазвичай розташовуються в центрі, в зручному місці з під’їздами і хорошою транспортною розв’язкою. Це дозволяє збільшити кількість клієнтів і підняти статус закладу.

Виходячи з цих переваг, можна зробити висновок, що для створення повноцінного центру необхідно досить велике будівництво з площею не менше 800 м2, розташоване в зручному місці міста. Брати склад десь на околиці, розраховуючи переобладнати його в майбутньому, не варто – ви просто не знайдете достатньо клієнтів для розміщення. Отримати приміщення можна двома способами: взяти його в оренду або побудувати. При оренді початкові вкладення будуть в рази менше, але вам доведеться щомісяця віддавати гроші власнику, що знизить загальну прибуток. При будівництві або покупці готового будинку потрібні великі інвестиції, але вони швидко окупляться в майбутньому. До того ж ви будете єдиним власником будівлі і зможете його продати, якщо щось піде не так або ви вирішите займатися іншими справами.

Увага: практика показує, що комерційна нерухомість в Росії постійно дорожчає. За рахунок цієї різниці ви зможете окупити взяті кредити, прибрати інфляційну складову і нівелювати знос будівлі.

Купівля або будівництво будинку набагато вигідніше і несе в собі менше ризиків, тому намагайтеся йти цим шляхом. Якщо у вас немає особистих коштів для цього, то шукайте інвестора, залучайте кредитні кошти – всі зроблені вкладення гарантовано окупляться. А ось в майбутньому офіси бажано не продавати, а здавати в оренду. Продаж принесе вам одноразову велику суму, але в майбутньому ви не будете отримувати прибуток (або вона буде мінімальна), тоді як здаються площі – джерело постійного доходу. Можна продати кілька офісів, щоб погасити кредит або розрахуватися з інвестором, але основну масу офісів краще здавати в оренду.


Наявність конференц-залу збільшить кількість бажаючих зняти офіс

вивчаємо ринок

Перш ніж складати план розвитку бізнес-центру, необхідно визначитися, скільки реально офісів ви зможете здати і які площі необхідні підприємцям в вашому місті / районі. Наприклад, в мегаполісах популярністю користуються багатоповерхові будівлі з площами від 100 до 300 м2, в містах-мільйонниках – невеликі офіси площею по 40-60 м2, в малих містах – одно-двоповерхові будівлі з невеликими кімнатами на 3-10 чоловік.

Увага: в невеликих містах можна просто викупити стару готель або інший подібний будинок, а також взяти його в довгострокову оренду з можливістю суборенди. У середніх і великих містах вигідніше побудувати його з нуля в зручному місці або придбати старі заводські або інші потужності з подальшим ремонтом.

Малі міста ми в даній статті розглядати не будемо, оскільки в них все індивідуально, і багато підприємців вже мають свої приміщення для роботи. Зупинимося на середніх і великих містах. Для них оптимальним варіантом вважається 3-4 поверхова будівля з корисною площею під офіси в 800 м2 і парою конференц-залів на 200 м2. Зв’язуватися з 5 і більше поверховими будівлями невигідно, оскільки вони значно здорожують вартість проекту – в них потрібно вводити ліфти, та й у багатьох населених пунктах не дозволяють будувати об’єкти вище історичних будівель. Середня площа одного офісу в подібних умовах – 40 м2, тобто загальна кількість – близько 20, але слід передбачити можливість швидкої зміни розміру за рахунок пересувних перегородок, якщо орендарям знадобиться приміщення більше або менше за розміром. Одним словом, слід розраховувати на 20 офісів, оскільки зв’язуватися з меншою кількістю не особливо вигідно. Втім, все залежить від того, скільки буде вкладено у відкриття будівлі.

Де брати землю

На даний момент в Росії є два варіанти отримання землі – купівля або довгострокова оренда терміном на 50 років. Ми рекомендуємо вибирати місця максимально близькі до центру, поблизу від комунікацій і транспортних розв’язок. Їх не так і багато, але якщо пошукати, то напевно можна знайти невеликий шматок під забудову. Також непогано зарекомендували себе варіанти поблизу готелів, великих підприємств і в діловому секторі. Приміщення в таких місцях користуються великою популярністю, а вартість їх оренди може бути на 20-100% вище, ніж в спальних районах.


Невелике чотириповерхова будівля – оптимальний варіант для бізнес-центру

Щоб дізнатися про наявність ділянок і уточнити вимоги до зовнішнього вигляду будівлі, зверніться в місцевий муніципалітет. Саме там видають подібні дозволи або ж оформляють землю в оренду. Продумайте, що вигідніше – покупка або оренда. Враховуйте, що якщо ви берете землю в оренду на певну мету, то чи не виконуєте її протягом 3-10 років, то муніципалітет має право розірвати договір, тому на землі під бізнес-центр не можна будувати фабрику або свиноферму.

Далі розглянемо бізнес-план бізнес-центру. Приклад допоможе визначити, які витрати будуть потрібні для подібного заходу.

Читайте також: Як стають депутатами Держдуми

первинні вкладення

Скільки грошей потрібно на відкриття повноцінного будівлі? Тут все суто індивідуально – ви можете знайти зразок бізнес-плану для бізнес-центру і подивитися, скільки закладають інші підприємці. У невеликих і середніх містах споруда на металлокаркасе або моноліту обходиться близько 15 мільйонів з підключенням комунікацій і ремонтом. В середньому, розподіл бюджету відбувається за такою схемою:

  1. Закупівля матеріалів – 5 мільйонів.
  2. Заробітна плата робітникам – 5 мільйонів.
  3. Підключення комунікацій, дозволу – 2 мільйони.
  4. Ремонт в приміщенні, обладнання будівлі – 3 мільйони. В основному сьогодні використовуються технології швидкого зведення, що дозволяє створити будова за кілька місяців, витративши на нього мінімум зусиль.

Цифра в 15 мільйонів вельми розпливчаста – все залежить від вартості землі, обраної технології будівництва, віддаленості від комунікацій та ін., Але практика показує, що в принципі в цю суму цілком можна вкластися. А ще за ці гроші часто можна викупити старі будівлі, щоб не зв’язуватися з будівництвом – їх досить буде відремонтувати (фасадні роботи) і облаштувати всередині.

Підприємцю знайти 15 мільйонів досить складно, тому для отримання цих грошей можна звернутися в банк або до інвесторів. Правильно складений бізнес-план – це основа того, що ви отримаєте позитивне рішення.

Як швидко окупиться

Отже, ми зупинилися на ціні будівлі в 15 мільйонів. За ці гроші ви відкриєте 20 офісів загальним обсягом в 800 м2 з конференц-залами. Вартість оренди квадратного метра в подібних приміщеннях обходиться в 600-700 гривень на місяць (офіс 40м2 – 24 000 гривень). Разом, при повному завантаженні, за рік роботи ви отримаєте 6 240 000 гривень прибутку.


Невеликі офіси в 20 м2 також користуються популярністю

З цієї суми слід відняти податки, витрати на заробітну плату для прибиральниць і охоронців, комунальні платежі (але в більшості випадків їх оплачують самі офіси). У підсумку, за рік ви отримаєте приблизно 4 мільйони прибутку, тобто зроблені вкладення повністю окупляться за 4 роки. Здавалося б, це не найкращий показник, але факт в тому, що всього за 4 роки ви станете власником повноцінного бізнес-центру, який повністю окупив зроблені в нього вкладення, і приносить регулярну фактично пасивну прибуток. Все що вам потрібно – переукладати договори оренди і раз в 5-7 років робити косметичний ремонт в приміщеннях. Тобто цілком можна найняти керуючого, щоб він стежив за поточними справами і вирішував поточні питання – його зарплата практично розпливеться на тлі загального прибутку.

висновок

Створення бізнес-центру – цілком вигідне й ефективне рішення, особливо для міст середнього розміру (від 100 000 до 1 000 000 чоловік). Конкуренції в багатьох населених пунктах у вас просто не буде – за станом на 2017 рік цей ринок відчуває гостру нестачу подібних закладів (в мегаполісах все інакше, там висока конкуренція і дуже дорога земля).

Перед тим як займатися будівництвом, обов’язково вивчіть ринок, щоб зрозуміти, що саме буде користуватися популярністю і якого розміру приміщення потрібні. У невеликих містах потрібні невеликі офіси, в середніх – побільше. Іноді компанії орендують відразу весь поверх – це набагато вигідніше, ніж залучати підприємців по одному, тому пропонуйте їм знижки та пільги, йдучи на поступки, щоб зацікавити подібних клієнтів. Укладати договори на оренду також краще на тривалий термін. Завантажити Проект бізнес-центру можна за цим посиланням, але обов’язково налаштуйте його під ваші умови і дані. 

Ссылка на основную публикацию